Cuidado ao receber notas promissórias PRO SOLUTO

Cuidado ao receber notas promissórias para pagamento de dívidas, observe antes se ELAS são PRO SOLUTO OU PRO SOLVENDO!

Imagine a seguinte situação, você vai vender a sua casa no valor de R$ 1.000.000,OO (um milhão de reais) para um terceiro. No contrato fica estipulado as seguintes condições; pagamento à vista no valor de R$700.000,00 (setecentos mil reais) e o restante do valor correspondente a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) será quitado em 3 parcelas de R$100.000,00 (cem mil reais) pagas a cada 30 dias através de notas promissórias.

Pesquisando o nome do promitente comprador, observou-se que ele não possui dívidas pendentes no mercado e nem ações judiciais com dívidas executadas em seu desfavor, o que indica ser um ótimo comprador, certo?

Desta forma não existe risco em receber os pagamentos pendentes através das promissórias! Bem, não é exatamente assim!

Veja bem, se as notas promissórias forem recebidas em caráter PRO SOLUTO, isto significa dizer que, você promitente vendedor ao recebê-las está dando a quitação integral dos valores negociados em cada promissória.

Em outra palavras, após a assinatura das partes envolvidas na negociação de contrato de compra e venda, que envolva como parte da negociação como no nosso exemplo, dinheiro e a outra parte em promissórias pro soluto, denota-se que temos um contrato adimplido, ou seja, devidamente quitado, e como resultado o promitente comprador poderá lavrar a escritura desta compra e registrá-la na matrícula no cartório de imóveis, tornando-se deste modo o legítimo proprietário do imóvel.

Aí, surge uma pergunta, mas e se o promitente comprador não pagar as notas promissórias, eu posso desfazer a compra e venda?

A resposta é NÃO! Neste caso o promitente vendedor do imóvel deverá ingressar com uma ação no poder judiciário para executar as notas promissórias e receber os valores devidos.

E se as notas promissórias forem PRO SOLVENDO?

Neste caso, as notas promissórias servem para garantir o pagamento das parcelas pendentes, mas elas NÃO dão a imediata quitação, o que só ocorrerá com o pagamento dos valores ali negociados.

Neste tipo de contrato, caso o promitente comprador não quite os valores descriminados nas notas promissórias, o promitente vendedor poderá desfazer o contrato de compra e venda, inclusive executar as multas e outras penalidades contratuais e retomar o bem, caso o promitente comprador, já esteja morando no imóvel.

Veja um julgado sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PAGAMENTO DE PARCELA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMISSÃO DE NOTA PROMISSÓRIA PRO SOLUTO. TÍTULO QUE CARACTERIZA PAGAMENTO À VISTA. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Conclusões: POR UNANIMIDADE, NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO DES. RELATOR. (TJ-RJ, APELAÇÃO 0213861-08.2016.8.19.0001, Relator(a): JDS. DES. ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA , Publicado em: 31/01/2022)