Adjudicação Compulsória Extrajudicial

O QUE É ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA? A adjudicação compulsória é um processo legal realizado através de tribunal de justiça, mas que desde 2022 pode ser realizado também pela via extrajudicial.

Esse procedimento busca compelir uma das partes a cumprir um contrato específico, mais comumente utilizado para as promessas de compra e venda de propriedade imobiliária, quando essa parte se recusa a fazê-lo, mesmo que todos os termos e condições contratuais tenham sido cumpridos.

Em outras palavras, é uma situação que busca forçar a parte inadimplente a transferir a propriedade conforme o contrato estabelecido.

Com o advento da lei 14.382/2022 o qual inseriu o artigo 216-B na Lei 6015.73, é plenamente possível realizar o processo de adjudicação compulsória via extrajudicial, o que torna o processo bem mais célere.

QUANDO CABE O PROCEDIMENTO?

1. Cabe para adimplir o Contrato de Promessa de Compra e Venda

2. Promessa de Permuta

3. Cessões

4. Promessas de Cessões

QUEM TEM LEGITIMIDADE PARA REQUERER?

As partes envolvidas nos contratos acima ou seus sucessores.

REQUISITOS PARA REQUERER A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:

1. Existência de um contrato válido: Deve haver um contrato por escrito ou outro acordo legal que estabeleça os termos da venda da propriedade.

2. Cumprimento das obrigações contratuais: A parte que busca a adjudicação compulsória deve demonstrar que ela mesma ou seu representante legal cumpriu todas as obrigações contratuais estipuladas no acordo, incluindo o pagamento do preço acordado.

3. Recusa injustificada: Deve ser demonstrado que a outra parte se recusou injustificadamente a cumprir o contrato, ou seja, se negou a transferir a propriedade mesmo após o cumprimento de todas as obrigações da parte que busca a adjudicação.

4. Prova da recusa: É importante apresentar evidências sólidas da recusa da outra parte, como comunicações por escrito, testemunhas, etc.

5. Morte do proprietário do imóvel antes da assinatura da escritura definitiva do contrato de compra e venda.

6. Impossibilidade de se localizar o vendedor do imóvel, por exemplo porque ele mudou-se para o exterior.

7. Pagamento do ITBI

DA NOTIFICAÇÃO:

A notificação é necessária para dar conhecimento ao vendedor do imóvel sobre o procedimento para caso queira, possa se manifestar a respeito do deste.

O prazo para que o vendedor do imóvel possa se manifestar é de 15 dias do recebimento da notificação, após este prazo, mantendo-se inerte, ou seja, com a ausência de manifestação do notificado, seu silêncio será considerado como anuência tácita.

Válido destacar que na notificação deve conter a informação do prazo para a manifestação do notificado e sobre as consequências da sua inércia.

OUTRAS CONSIDERAÇÕES

ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL SEM MATRÍCULA

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que não é possível fazer o processo de adjudicação compulsória de imóvel em situação irregular, seja porque não tem matrícula, seja porque a área vendida está dentro de uma área maior, e somente a área maior contêm matrícula, ou ainda nos casos de loteamentos clandestinos.

A adjudicação compulsória é um processo que tem como objetivo forçar a transferência de propriedade de um imóvel com base em um contrato específico. No entanto, a falta de matrícula do imóvel pode ser um obstáculo para a realização da adjudicação compulsória por várias razões:

1. Rastreabilidade da propriedade: A matrícula de um imóvel é o registro público que comprova a titularidade e histórico de transações do imóvel. Sem um registro de matrícula, não é possível verificar de forma clara e confiável quem é o proprietário legítimo do imóvel e seu histórico de transferências.

2. Insegurança jurídica: A ausência de matrícula torna a situação da propriedade menos clara do ponto de vista legal. Isso pode resultar em insegurança jurídica para todas as partes envolvidas, tornando mais difícil estabelecer a validade do contrato e a titularidade do imóvel.

3. Terceiros interessados: A falta de matrícula pode permitir que terceiros reivindiquem direitos sobre o imóvel, mesmo que um contrato de compra e venda exista. Terceiros que alegam direitos sobre o imóvel podem complicar a ação de adjudicação compulsória.

4. Registro obrigatório: a matrícula de imóveis é um requisito legal para estabelecer a propriedade e transferência de direitos. Sem um registro de matrícula, a ação de adjudicação compulsória pode não ser legalmente viável.

Para prosseguir com uma ação de adjudicação compulsória de forma eficaz, é fundamental que o imóvel em questão tenha um registro de matrícula válido e atualizado. Isso proporciona clareza e segurança jurídica a todas as partes envolvidas e facilita a transferência da propriedade com base no contrato existente.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE MASSA FALIDA

É possível desde que seja reconhecida antes do pedido de falência judicial, e a mesma situação cabe para a recuperação judicial.

PRESCISO DE UM ADVOGADO PARA ESTE PROCESSO?

Sim, nos termos do art.440-C, § 1 do CNN.